Какие документы выставляются собственникам нежилых помещений от ТСЖ на УСН (доходы)?

Comments

• Здравствуйте!
  
  http://xn-------43dbdldbsfnroaabkaxb1bkcpjiz3dqv3a45a.ru.nds.monster/index.php?id=399961
  
  

  Цитата: О ДОКУМЕНТАХ, ВЫСТАВЛЯЕМЫХ СОБСТВЕННИКАМ НЕЖИЛЫХ ПОМЕЩЕНИЙАвторН. Н. МаксимоваСобственник нежилого помещения требует у управляющего домом акт об оказании услуг и счет-фактуру. Нужно ли идти ему навстречу? Какие документы может составить УК (ТСЖ) и какие из них нужны контрагенту, чтобы подтвердить расходы для целей налогообложения и применить вычет НДС?Достаточно ли организации, владеющей помещением в МКД, платежного документа для признания расходов? Входит ли в обязанности УК (ТСЖ) выдача собственнику помещения в доме каких‑либо дополнительных документов, кроме платежного?Расходы на оплату коммунальных услуг и содержание и ремонт общего имущества в МКД традиционно квалифицируются в качестве материальных (пп. 5, 6 п. 1 ст. 254 НК РФ). Такие расходы было разрешено учитывать ИП, применяющему УСНО, в Письме Минфина РФ от 30.04.2013 № 03‑11‑11/15225. В соответствии с п. 2 ст. 272 НК РФ датой осуществления материальных расходов признается, в частности, дата подписания налогоплательщиком акта приема-передачи услуг (работ) – для услуг (работ) производственного характера. Поэтому собственники помещений требуют от УК (ТСЖ) выставлять им такой акт.Некоторые УК считают, что в этом требовании нет ничего сверхъ­естественного и вполне можно пойти навстречу собственнику нежилого помещения и выставить любой документ, который потребуется. Одновременно ТСЖ, которые относят платежи собственников помещений к целевым поступлениям для целей налогообложения, опасаются составлять акты об оказании услуг (выполнении работ), считая, что тогда возрастут налоговые риски.ОБЯЗАН ЛИ УПРАВЛЯЮЩИЙ СОСТАВЛЯТЬ АКТЫ?Жилищный кодекс, представляющий собой основу правового регулирования отношений между управляющим домом и собственником помещения в МКД, требует от управляющего представления собственнику только платежного документа, на основании которого вносится плата (ч. 2 ст. 155 ЖК РФ). Акты приема оказанных услуг и (или) выполненных работ по содержанию и текущему ремонту общего имущества в МКД подписывает председатель совета МКД в соответствии с п. 4 ч. 8 ст. 161.1 ЖК РФ (это справедливо, если домом управляет УК). Но такие акты составляются в отношении услуг и работ на общем имуществе в МКД в целом, а не применительно к доле каждого собственника помещения.Нередко эксперты высказывают мнение о том, что акт оказания услуг является обязательным документом для принудительного взыскания задолженности с собственника помещения в доме. Однако арбитражная практика показывает, что, когда речь идет о необходимости подтвердить существование задолженности собственника помещения, УК достаточно представить доказательства фактического осуществления деятельности по управлению МКД в спорном периоде и расчет задолженности (см. Постановление Президиума ВАС РФ от 09.11.2010 № 4910/10). Расчет задолженности по содержанию и ремонту общего имущества основан на утвержденном в надлежащем порядке размере платы и показателе площади помещения. Если управляющий домом оказывает коммунальные услуги собственнику помещения в МКД (то есть если последний не заключил прямые договоры с РСО), следует иметь подтверждение объема потребленных услуг (поданные собственником или снятые при проверке показания ИПУ) и примененного тарифа (нормативный акт).Более того, невыставление платежных документов управляющим не снимает с собственника обязанности вносить плату, так как не может быть расценено как просрочка, допущенная кредитором, но освобождает от уплаты пеней[1].В судебных актах также часто встречается следующее утверждение: собственник нежилого помещения, расположенного в МКД, в силу прямого указания закона обязан нести расходы на содержание общего имущества независимо от отсутствия договорных отношений, актов выполненных работ, счетов-фактур, наличия у него расходов на содержание собственного помещения, находящегося в индивидуальной собственности, и расходов на оплату коммунальных услуг (Определение ВАС РФ от 20.08.2013 № ВАС-11308/13, постановления ФАС ВСО от 20.02.2014 по делу № А33-1792/2013, ФАС ЗСО от 25.02.2013 по делу № А45-15805/2012). Эти же соображения действуют в случае, если домом управляет ТСЖ.КАКИЕ АКТЫ МОЖЕТ СОСТАВИТЬ УК?Прежде всего необходимо отметить, что акт об оказании услуг (выполнении работ) – это первичный учетный документ, которым оформляется оказание услуг (передача результатов работ). Подписание акта сторонами означает, что заказчик подтверждает потребление услуги (получение результатов работ) в указанном в акте объеме. В общем случае составление такого акта свидетельствует о совершении хозяйственной операции по реализации и влечет формирование выручки в бухгалтерском учете, признание доходов в налоговом учете, а также возникновение объекта обложения НДС.Именно поэтому составление акта об оказании услуг (выполнении работ) может поставить под сомнение позицию ТСЖ о квалификации платежей собственников помещений в качестве целевых поступлений. На средства целевого финансирования акты об оказании услуг не составляются.КОММУНАЛЬНЫЕ УСЛУГИЧто касается УК, то составить акты она может только в отношении услуг (работ), фактически оказанных (выполненных) в течение расчетного периода. Вспомним, что коммунальные услуги оказываются непрерывно, по итогам расчетного месяца начисляется плата исходя из фактического или нормативного потребления услуг. Таким образом, УК составляет акт об оказании коммунальных услуг на сумму платы, отраженную в платежном документе за месяц. Именно на эту сумму УК формирует выручку от реализации[2].Исключение – услуга отопления, если плата за нее начисляется равномерно в течение календарного года[3]. Сама услуга предоставляется только в течение отопительного сезона, поэтому составлять акты об оказании услуги по отоплению УК вправе только в отопительном периоде. При этом суммы в актах естественным образом не будут совпадать с платой, выставленной в платежном документе за тот же месяц[4].СОДЕРЖАНИЕ ОБЩЕГО ИМУЩЕСТВАУслуга по содержанию общего имущества как комплекс разнородных мероприятий предоставляется непрерывно в течение календарного года, но в полном объеме ее можно считать оказанной только по окончании каждого календарного года с момента начала действия договора управления МКД. В этом случае составление акта возможно только по окончании года.Одновременно УК может обосновать в учетной политике для целей бухгалтерского учета определение выручки по мере готовности, в том числе на основе линейного метода. В данной ситуации можно считать, что ежемесячно услуга по содержанию общего имущества оказывается в объеме, соответствующем начисленной плате[5].РЕМОНТ ОБЩЕГО ИМУЩЕСТВАНа взносы на капитальный ремонт, которые начисляет УК, составление акта об оказании услуг (выполнении работ) невозможно: для УК это средства целевого финансирования. Также нет оснований расценивать данные суммы в качестве предоплаты. То же самое касается взносов на текущий ремонт: в силу специальной нормы пп. 14 п. 1 ст. 251 НК РФ они также относятся к средствам целевого финансирования. Кроме того, составлять акт о выполнении работ можно только по факту передачи их результатов, но никак не ежемесячно в размере начисленной платы.Кроме того, немаловажный нюанс заключается в том, что УК оформляет акты об оказании услуг и выполнении работ по содержанию и ремонту общего имущества в МКД в отношении единого объекта – общего имущества (его элементов), а не доли каждого собственника помещения. Такие акты подписывает председатель совета МКД или комиссия представителей собственников помещений, если это предусмотрено договором управления. Составление актов об оказании услуг (выполнении работ) на сумму, соответствующую доле каждого собственника, безусловно, технически возможно, но никак не отражает сущность хозяйственной операции УК. Если собственник нежилого помещения заинтересован в признании расходов именно по фактическому оказанию услуг, выполнению работ, ему придется самостоятельно рассчитывать свою долю расходов, то есть составлять бухгалтерскую справку.Итак, сумма в актах об оказании услуг (выполнении работ), которые может выставить УК, не будет соответствовать сумме, указанной в платежном документе за соответствующий месяц. Безусловно, некоторые учетные работники готовы «нарисовать» любой документ по просьбе контрагента. При этом бухгалтерам УК и компании – собственника нежилого помещения следует помнить, что документы, которыми оформляются не имевшие места факты хозяйственной жизни, не могут быть приняты к бухгалтерскому учету (ч. 1 ст. 9 Закона о бухгалтерском учете[6]).ПЛАТЕЖНЫЙ ДОКУМЕНТ =ПЕРВИЧНЫЙ УЧЕТНЫЙ ДОКУМЕНТ?Как известно, в силу ч. 1 ст. 9 Закона о бухгалтерском учете каждый факт хозяйственной жизни подлежит оформлению первичным учетным документом. В настоящее время нет необходимости ориентироваться на унифицированные формы: формы первичных учетных документов могут быть разработаны самой организацией при условии включения в них всех необходимых реквизитов, перечисленных в ч. 2 той же статьи. В частности, обязательными реквизитами первичного учетного документа являются:наименование документа;дата его составления;наименование экономического субъекта, составившего документ;содержание факта хозяйственной жизни;величина натурального и (или) денежного измерения факта хозяйственной жизни с указанием единиц измерения;наименование должности лица (лиц), совершившего (совершивших) сделку, операцию и ответственного (ответственных) за ее оформление, либо наименование должности лица (лиц), ответственного (ответственных) за оформление свершившегося события;подписи названных выше лиц с указанием их фамилий и инициалов либо иных реквизитов, необходимых для идентификации этих лиц.Если обратиться к примерной форме платежного документа, утвержденной Приказом Минрегиона РФ от 19.09.2011 № 454, очевидно, что он не может считаться первичным учетным документом, поскольку не содержит даты составления и данных о лицах, ответственных за оформление операции, их подписей. Между тем ничто не мешает собственнику помещения самостоятельно составить первичный учетный документ (к примеру, бухгалтерскую справку) со всеми необходимыми реквизитами и приложить к нему платежный документ.АКТ ОБ ОКАЗАНИИ УСЛУГ НЕОБЯЗАТЕЛЕНВспомним, что исходя из требований п. 2 ст. 252 НК РФ все расходы должны быть подтверждены теми же самыми первичными учетными документами, на основании которых ведется бухгалтерский учет. Акт об оказании услуг – это далеко не единственный документ, который может подтвердить расходы для целей налого­обложения прибыли. Подчеркнем, что в силу положений гражданского законодательства в рамках договора возмездного оказания услуг составление акта не предусмотрено.В частности, для заказчиков услуг связи Минфин давал разъяснения: если из требований законодательства и (или) условий договора об оказании услуг не следует, что акт об оказании услуг связи подлежит ежемесячному составлению, то для целей документального подтверждения в налоговом учете расходов заказчика ежемесячное составление актов не требуется (Письмо от 13.11.2009 № 03‑03‑06/1/750). То же самое для арендаторов: ежемесячного заключения актов оказанных услуг по договору аренды (субаренды) для целей документального подтверждения расходов в виде арендных платежей для целей налогообложения прибыли не требуется (Письмо от 16.11.2011 № 03‑03‑06/1/763). Документами, подтверждающими расходы по аренде, являются оформленный в соответствии с гражданским законодательством договор аренды нежилого помещения, акт передачи имущества арендатору и акт приема оказанных услуг по аренде (если его оформление преду­смотрено договором) (Письмо от 24.03.2014 № 03‑03‑06/1/12764).Таким образом, полагаем, что для признания расходов в виде стоимости услуг в целях налогообложения прибыли собственнику помещения достаточно договора управления и платежных документов. А в качестве первичного документа следует использовать самостоятельно составленную бухгалтерскую справку со всеми необходимыми реквизитами.ВСЯ ПЛАТА В ЦЕЛОМ – РАСХОДВыше было отмечено, что расходы на оплату коммунальных услуг и содержание и ремонт общего имущества в МКД относятся к материальным затратам. В частности, в пп. 5 п. 1 ст. 254 НК РФ названы расходы на приобретение топлива, воды, энергии всех видов, расходуемых на технологические цели, отопление зданий. В свою очередь, в пп. 6 того же пункта идет речь о расходах на приобретение работ и услуг производственного характера, к которым относится, в частности, техническое обслуживание основных средств.Плата за жилое (нежилое) помещение и коммунальные услуги в целом является платежом, обязательным для собственника помещения в МКД в силу закона. Обязанность вносить ее предопределена самим правом собственности на помещение. Эти расходы произведены для осуществления деятельности, направленной на получение дохода, если помещение используется в такой деятельности. Представляется, что собственник помещения вправе учесть в составе материальных расходов весь платеж полностью, а не только в части фактически оказанных услуг и выполненных работ. Обосновать этот вывод можно следующим образом.Порядок начисления и внесения собственником помещения в МКД обязательных платежей установлен ЖК РФ, подзаконными нормативными актами и договором управления. Плата за жилое помещение и коммунальные услуги – это особая категория платежей, ее нельзя отождествлять с оплатой фактически оказанных (выполненных) в соответствующем периоде конкретных услуг (работ) или со внесением аванса (несмотря на то, что в некоторых случаях в учете исполнителя поступившие суммы будут учтены именно как предоплата). В определенных ситуациях законом предусмотрен перерасчет (при предоставлении услуг ненадлежащего качества, перерасчет, связанный с расчетным способом определения объема предоставленных услуг). Эти корректировки учитываются при начислении платы за текущий расчетный период.Платежи по договору управления являются безвозвратными. То есть собственник вносит УК платежи и получает определенный уровень благоустройства МКД. При смене управляющего накопленные и неизрасходованные суммы перечисляются новому управляющему по поручению собственников помещений, случаи выплаты денежных средств непосредственно жильцам неизвестны. Поэтому платеж за жилое помещение и коммунальные услуги отвечает признакам расхода, приведенным в п. 7.6 Концепции бухгалтерского учета в рыночной экономике России[7]: расходами считается уменьшение экономических выгод в течение отчетного периода или возникновение обязательств, которые приводят к уменьшению капитала, кроме изменений, обусловленных изъятиями собственников.Исключение из правила о безвозвратности платы за жилое помещение и коммунальные услуги – взнос на капитальный ремонт, который должен быть возвращен при изъятии земельного участка для государственных или муниципальных нужд в случае признания МКД аварийным и подлежащим сносу или реконструкции (ч. 2 ст. 174 ЖК РФ). Но это исключительная ситуация, в рамках которой поступления в виде взносов на капитальный ремонт, уплаченных собственником помещения, а также предшествующими собственниками, будут квалифицированы в учете собственника как доходы от операции по выбытию помещения. Поэтому данное правило, по мнению автора, не указывает на необходимость признавать одну из составляющих платы за жилое помещение и коммунальные услуги активом, а не расходом. Полагаем, утверждение о том, что взнос на капитальный ремонт является расходом, верно независимо от выбранного способа формирования фонда капитального ремонта: обстоятельства, на которые собственник помещения не в силах повлиять, не должны сказываться на обоснованности расходов.СЧЕТА-ФАКТУРЫВ соответствии с п. 3 ст. 168 НК РФ при реализации товаров (работ, услуг), а также при получении сумм оплаты, частичной оплаты в счет предстоящих поставок товаров (выполнения работ, оказания услуг) выставляются соответствующие счета-фактуры не позднее пяти календарных дней, считая со дня отгрузки товаров (выполнения работ, оказания услуг) или со дня получения сумм оплаты, частичной оплаты в счет предстоящих поставок товаров (выполнения работ, оказания услуг). Эти счета-фактуры служат основанием для принятия к вычету сумм НДС у покупателя (заказчика). Исходя из пп. 1 п. 3 ст. 169 НК РФ при совершении операций, не подлежащих налогообложению в соответствии со ст. 149 НК РФ, налогоплательщик не обязан составлять счета-фактуры, вести книги покупок и книги продаж.Опираясь на эти нормы, Минфин в Письме от 22.12.2014 № 03‑07‑11/66120 разъяснил, что в случае отказа УК в соответствии с п. 5 ст. 149 НК РФ от налоговой льготы налогообложение и оформление счетов-фактур при реализации коммунальных услуг, предоставляемых УК юридическому лицу – собственнику нежилых помещений в МКД, следует производить в общеустановленном порядке. При этом суммы НДС, предъявленные УК, подлежат вычету у собственника нежилых помещений в порядке и на условиях, которые установлены ст. 171 и 172 НК РФ.Если УК осуществляет не облагаемые (пп. 29 и 30 п. 3 ст. 149 НК РФ) и одновременно облагаемые налогом операции (например, за отдельную плату оказывает услугу по управлению МКД), выставлять счет-фактуру необходимо на стоимость услуги управления. Если в результате применения налоговой льготы по НДС выявляются разницы в стоимости реализованных и приобретенных одноименных услуг, с их сумм исчисляется НДС[8]. Однако в НК РФ нет механизма их предъявления собственникам помещений. Соответственно, счета-фактуры на такие суммы не оформляются.Счета-фактуры по услуге отопления могут быть составлены в связи с ее реализацией только в течение отопительного периода. В меж­отопительный период на фактически внесенные суммы, превышающие стоимость ранее оказанных услуг, УК составляет счета-фактуры на аванс. При надлежащей организации документооборота между УК и собственником помещения последний вправе воспользоваться вычетом, предусмотренным п. 12 ст. 171 НК РФ, в порядке, описанном в п. 9 ст. 172 НК РФ.Если УК отказалась от применения налоговой льготы, реализация услуг по содержанию общего имущества отражается, как правило, ежемесячно в сумме начисленной потребителям платы[9]. Соответственно, УК включит в счет-фактуру стоимость этих услуг, а собственник помещения применит налоговый вычет.Начисление и предъявление к уплате взносов на текущий и капитальный ремонт не являются реализацией работ, поэтому никаких обязательств, связанных с начислением НДС и выставлением счетов-фактур, в этой части у УК не возникает. При фактическом поступлении взносов на формирование резерва на проведение текущего и капитального ремонта общего имущества в МКД налоговых обязательств по НДС нет в силу специального положения пп. 1 п. 3 ст. 162 НК РФ. Однако впоследствии непосредственно при проведении ремонтных работ УК обязана начислить НДС (если, конечно, она отказалась от налоговой льготы, предусмотренной пп. 30 п. 3 ст. 149 НК РФ). На основании счета-фактуры, полученного от УК на долю стоимости ремонта, приходящуюся на собственника нежилого помещения, последний вправе применить налоговый вычет.* * *Организация, владеющая на праве собственности нежилым помещением в МКД, вправе признать расходы на его содержание в виде платы за помещение и коммунальные услуги при налогообложении в составе материальных расходов (в рамках как традиционной, так и упрощенной системы налогообложения). Для этого ей, по сути, не нужен акт об оказании услуг (выполнении работ) от УК, тем более что УК и не может представить такой акт на всю сумму, предъявленную к уплате в платежном документе за соответствующий месяц. Документами, подтверждающими расходы, будут договор управления и платежные документы, выставленные УК (при необходимости – документы о перечислении сумм). В качестве первичного учетного документа предлагаем бухгалтеру собственника помещения самостоятельно оформить бухгалтерскую справку на основании платежного документа. Если УК отказалась от применения освобождения от обложения НДС, она обязана оформлять счета-фактуры при реализации услуг, работ и получении предоплаты. Суммы в данных счетах-фактурах не совпадут с указанными в платежном документе за тот же месяц, однако это не должно помешать собственнику помещения в МКД применить налоговый вычет.